Notícias do mercado imobiliário
DISTRATO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
São muitas as dúvidas dos compradores, acercadeste assunto.
Por isso
resolvi, escrever este post com o intuito de esclarecer e amenizar estas
dúvidas.
Com este
texto, esperamos ajudá-lo.
Boa
leitura:
A compra
de um imóvel na planta ou em construção tem sido a opção de muitos brasileiros,
tendo como vantagens o preço mais acessível, com a possibilidade de
parcelamento também do valor referente ao sinal e princípio de pagamento, bem
como o potencial de valorização do imóvel. Entretanto, o atraso na entrega do
imóvel, a falta de orientação e ponderação no momento de assinatura do contrato
e as mudanças repentinas na situação financeira do promitente comprador podem
resultar no desfazimento do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
A
aquisição de imóvel na planta é feita, ordinariamente, por meio de contratos
celebrados para pagamento parcelado do respectivo preço, sendo caracterizados,
juridicamente, como contratos de promessa de compra e venda, em que o vendedor
promete vender ao comprador, e este, por sua vez, se compromete a comprar o
imóvel objeto do contrato. Nessa situação, a compra e venda em si somente se
aperfeiçoa após a quitação de todas as prestações, em momento futuro.
Ocorre
que, em virtude de determinadas circunstâncias, como arrependimento, alteração
das condições financeiras, e etc, pode o comprador vir a desistir de concluir o
contrato.
Nesse
caso, como os contratos de promessa de compra e venda são celebrados em caráter
irretratável e irrevogável, é necessária a concordância de ambas as partes para
possibilitar o desfazimento do negócio.
Dessa
forma, o instrumento utilizado para tanto é o distrato de promessa de compra e
venda, que implica na resilição do contrato por mútuo acordo entre as partes,
podendo até mesmo ser motivada por iniciativa do credor, sendo que, em qualquer
das situações, o comprador terá sempre direito a restituição dos valores pagos,
com as deduções cabíveis em favor do promitente vendedor, referentes às
despesas administrativas com a formalização dos instrumentos contratuais, das
despesas publicitárias e da corretagem de venda do bem, assim como do aluguel
mensal do imóvel, caso tenha ocorrido a ocupação do bem.
No entanto, ocorre de as partes não alcançarem o consenso com
relação à restituição de valores que tenham sido pagos pelo promitente
comprador, o que tem aumentando as demandas judiciais envolvendo tal matéria.
Para
ilustrar tal situação, cabe destacar que, em decorrência da elevada quantidade
de processos com discussões nesse sentido, o TJ/SP sumulou os seguintes
entendimentos:
Súmula 1:
O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2:
A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Nesse
contexto, foi firmado pela jurisprudência o entendimento de que é abusiva e
ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que
prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo
promitente comprador, sendo que a discussão gira em torno de se apurar qual o
percentual adequado a título de retenção, estabelecendo-se os percentuais
mínimo de 10% e máximo de 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
consoante o entendimento do STJ.
Em
recente julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, tal
posicionamento foi ratificado pela 4ª turma do STJ.
Segundo o
relatório do Resp 1.132.943, o caso julgado apresenta a situação de um casal de
PE que ajuizou demanda visando à declaração de nulidade de cláusula de contrato
de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de restituição da quantia
paga, sob o argumento de que, efetuado o distrato, receberam R$ 5 mil da
construtora, sendo que o valor efetivamente adimplido teria sido R$ 16,8 mil.
A
sentença julgou parcialmente procedente o pedido, determinando que a
construtora efetuasse a restituição do valor total do pagamento, com a retenção
da quantia equivalente a 15%, que seria suficiente para indenizar aquela pelos
prejuízos oriundos da resilição contratual por desistência dos promitentes
compradores.
Em seu
voto, acompanhado por unanimidade pelos demais ministros, o relator reconheceu
a existência de precedentes das turmas integrantes da 2ª seção da Corte, que,
embora autorizando a rescisão por incapacidade financeira do devedor, defendiam
o entendimento de validade do distrato que contemplasse o reembolso em quantia
ali estabelecida e inferior ao que foi pago pelo promitente comprador, ante a
inexistência de submissão da vontade de uma parte à outra.
Nesse
sentido são os seguintes julgados, citados pelo ministro: REsp 530.683/MG, Rel.
Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2003, DJ 09/02/2004;
e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em
03/12/1998, DJ 22/03/1999.
Com isso,
tendo o STJ como uma de suas funções constitucionais a de harmonização da
jurisprudência, foi reconhecida tal necessidade sobre o tema em questão,
considerando as hipóteses de resilição contratual quando o promitente comprador
não mais reúne condições econômicas para arcar com o pagamento das parcelas
avençadas, sendo estabelecidas duas premissas (i) a de incidência, no distrato,
das mesmas regras aplicáveis ao contrato, em razão da natureza jurídica daquele
instrumento e (ii) a não correspondência do reembolso de valores ao montante
integral das parcelas adimplidas.
Quanto ao
primeiro ponto, e com base no artigo 472 do CC/02, firmou-se o entendimento de
que o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não lhe desfigura a
natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de
vontades, razão pela qual não seria razoável contraposição dos referidos
negócios jurídicos no sentido de que somente disposições contratuais seriam
passíveis de anulação por abusividade.
O segundo
ponto refere-se ao valor a ser devolvido pelo promitente vendedor ao promitente
comprador no caso de extinção do contrato por consenso das partes.
De fato,
nessa questão, aplica-se o disposto pelo artigo 53 do CDC, de forma que são
consideradas nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
das prestações pagas em benefício do credor, por consubstanciar vantagem
exagerada do incorporador, hipótese vedada também com fundamento no artigo 51,
IV, do CDC.
Entretanto,
o Juiz de primeiro grau, entendeu não haver razoabilidade nos cálculos da
Construtora, que se mostrariam excessivos, fixando o percentual de retenção em
15% (quinze por cento) sobre as prestações pagas.
Tendo em
vista que tal percentual foi arbitrado de acordo com as circunstâncias fáticas
do caso, o ministro argumentou que estaria impedido o STJ de efetuar o reexame
do ponto controvertido, ante a necessidade de análise da matéria de fato e das
provas produzidas pelas partes, o que é vedado pela súmula 7 do STJ.
Por fim,
o ministro confirmou que o STJ tem entendido que a retenção do percentual entre
10% e 25% do valor pago pelo promitente comprador seria razoável para cobrir as
despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.
Conclusivamente,
tem-se que a jurisprudência já consolidou o entendimento de que o promitente
comprador tem o direito de pleitear a rescisão contratual em decorrência da
situação financeira que ocupa, sem que isso autorize a retenção integral dos
valores pagos pela construtora.
Assim, na
hipótese de desfazimento do negócio por desistência ou inadimplência do
promitente comprador, ainda que as partes não tenham firmado o distrato do
compromisso de compra e venda do imóvel, o compromissário comprador tem o
direito a reaver as quantias pagas, sendo admitida a compensação com os
prejuízos suportados pelo promitente vendedor.
Não se
admite, todavia, a perda total das prestações pagas, de forma que, se tal
disposição estiver prevista em termos contratuais, será considerada nula.
Artigos
da decisão:
Art. 472.
O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Art. 53.
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em
prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,
pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado
Art. 51.
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que:
II -
subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos
previstos neste código;
IV -
estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade;
XI -
autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual
direito seja conferido ao consumidor;
XII -
obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem
que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;
XIII -
autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do
contrato, após sua celebração;
XIV -
infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;
XV -
estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
XVI -
possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.
§ 1º
Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I -
ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
II -
restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato,
de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;
III - se
mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e
conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares
ao caso.
§ 2° A
nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto
quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus
excessivo a qualquer das partes.
§ 3°
(Vetado).
§ 4° É
facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao
Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade
de cláusula contratual que contrarie o disposto neste código ou de qualquer
forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes.
Art.
49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua
assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a
contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de
arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a
qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato,
monetariamente atualizados.
Art.
50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante
termo escrito.
Fonte:
http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI190894,21048-A+restituicao+dos+valores+pagos+na+hipotese+de+resiliacao+do+contrato